Nessuno te lo spiega, ma c’è una “trappola” da evitare dopo la firma del rogito o rischi di pagare spese non tue.
L’acquisto di una casa dovrebbe essere un momento di entusiasmo, il coronamento di un percorso fatto di visite, trattative e documenti. E invece, per molti nuovi proprietari, l’incubo inizia subito dopo il rogito.
Basta attendere la prima convocazione dell’assemblea condominiale per ritrovarsi davanti a un bollettino inatteso: una rata salata per lavori straordinari deliberati mesi prima, quando l’appartamento apparteneva ancora al venditore. Una situazione che genera smarrimento e domande inevitabili: chi deve pagare quelle spese? Il vecchio proprietario o il nuovo acquirente?
La trappola dopo aver firmato il rogito: come difenderti
La risposta non è immediata, perché occorre distinguere due piani diversi: il rapporto con il condominio, che pretende il pagamento delle rate, e il rapporto interno tra venditore e acquirente, che stabilisce chi sia il vero debitore. La legge chiarisce che l’obbligo di pagare una spesa straordinaria non nasce quando arriva la fattura, né quando iniziano i lavori. L’obbligo sorge nel momento esatto in cui l’assemblea approva la delibera che decide l’intervento. È quel verbale a creare il debito, e lo crea in capo a chi è proprietario in quell’istante. La Cassazione lo ha ribadito con la sentenza n. 24236/2025.
Se, ad esempio, l’assemblea delibera il rifacimento del tetto il 10 febbraio e il proprietario vende l’immobile il 15 marzo, le rate che inizieranno ad arrivare ad aprile restano giuridicamente a carico del venditore. Il nuovo acquirente non era proprietario al momento della delibera, quindi non è lui il soggetto obbligato. Eppure, nonostante questo principio chiaro, il condominio può comunque chiedere il pagamento al nuovo proprietario. È qui che nasce la trappola.
La legge, infatti, tutela il condominio attraverso un meccanismo di solidarietà passiva: l’amministratore può chiedere al nuovo acquirente i debiti condominiali non pagati dal venditore, ma solo entro un limite preciso. L’acquirente risponde esclusivamente per l’anno in corso e per quello precedente all’acquisto, il cosiddetto “biennio”. Lo stabilisce l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, confermato dalla Cassazione con l’ordinanza n. 14531/2022. Questo significa che il condominio può bussare alla porta del nuovo proprietario, ma solo per le spese rientranti in quel periodo.
Rischi di pagare cose non tue: evita trappole dopo il rogito – Formabilityacademy.it
Se l’acquirente paga per evitare solleciti o azioni legali, non perde nulla: ha infatti un pieno diritto di regresso nei confronti del venditore. Nel rapporto interno tra le parti, la regola resta immutata: paga chi era proprietario al momento della delibera. La Cassazione, con l’ordinanza n. 11199/2021, ha ribadito che l’acquirente può chiedere al venditore la restituzione di ogni somma anticipata per un debito che non gli apparteneva.
Un’obiezione ricorrente dei venditori è che il beneficio dei lavori ricadrà sull’acquirente. Ma la giurisprudenza è netta: non conta chi godrà del miglioramento, conta solo chi era proprietario quando l’obbligazione è nata. Il venditore non può sottrarsi al rimborso sostenendo che l’acquirente usufruirà della nuova caldaia o della facciata rifatta.
Le parti, naturalmente, possono accordarsi diversamente nel rogito. È possibile inserire una clausola che attribuisca le spese straordinarie deliberate prima della vendita all’acquirente. Ma questo patto vale solo tra le parti: il condominio non ne è vincolato. Se l’acquirente non paga, l’amministratore potrà comunque rivalersi sul venditore, che a sua volta dovrà agire contro l’acquirente per ottenere il rimborso.
